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　　此前有市場(chǎng)傳言稱，持長(zhǎng)期居住證滿3年可享受上海本地戶籍居民同等購(gòu)房資質(zhì)。2月21日，上海市住房保障和房屋管理局回應(yīng)證實(shí)確有其事，并稱，“這在樓市限購(gòu)政策制定之初就已明確，所謂本市戶籍居民家庭的概念，是指具有本市常住戶口，包括持有本市長(zhǎng)期居住證連續(xù)滿3年以上的居民家庭。”這被市場(chǎng)解讀為上海樓市調(diào)控政策出現(xiàn)放松。

　　然而不到一周的時(shí)間，上海外地居民的二套房限購(gòu)政策即被打回原形。2月28日，上海市住房保障和房屋管理局轉(zhuǎn)發(fā)了《關(guān)于本市貫徹〈國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知〉實(shí)施意見的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，要求嚴(yán)格執(zhí)行抑制投機(jī)投資性購(gòu)房的政策措施，嚴(yán)格執(zhí)行住房限售政策。

　　胳膊怎能擰過大腿?這個(gè)道理對(duì)于地方政府來(lái)說，豈有不知之理。但為何明知如此卻又幾次三番地敢冒天下之大不韙?究其原因，還是長(zhǎng)期以來(lái)習(xí)慣于依賴土地財(cái)政。自調(diào)控以來(lái)，各地屢屢試圖對(duì)樓市調(diào)控政策進(jìn)行松綁，但凡觸動(dòng)紅線的，均沒過幾天則宣布擱淺。從這一點(diǎn)來(lái)看，上半年繼續(xù)有城市跟進(jìn)的可能性不大，但是預(yù)計(jì)在不放松對(duì)投資購(gòu)房壓制的前提下，出臺(tái)針對(duì)首套房剛需的政策微調(diào)的可能性非常大，包括最近2次存款準(zhǔn)備金的下調(diào)也可能會(huì)出現(xiàn)銀行針對(duì)剛需貸款的利率優(yōu)惠。

　　筆者粗略進(jìn)行了一下統(tǒng)計(jì)，自2011年下半年來(lái)，北京、上海、杭州、重慶、成都、廈門、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長(zhǎng)春、蕪湖、廣州從化、馬鞍山等約有17個(gè)城市出臺(tái)了不同角度的樓市微調(diào)政策，政策微調(diào)內(nèi)容涉及限購(gòu)變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼等，央行也兩次下調(diào)了存款準(zhǔn)備金率。

　　其中，馬鞍山對(duì)自住性住房需求者與高層次人才購(gòu)房給予所納契稅100%補(bǔ)助;常州、南京、吉林、合肥等城市放寬公積金使用政策上調(diào)可貸款額度;重慶與杭州對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行補(bǔ)貼，長(zhǎng)春與從化對(duì)購(gòu)房落戶適當(dāng)放寬條件，北京、上海、天津、重慶、武漢等城市放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、中山出臺(tái)限價(jià)新價(jià)格、蕪湖出臺(tái)購(gòu)房減稅等。

　　在中央樓市調(diào)控政策不松動(dòng)的背景下，微調(diào)了當(dāng)?shù)貥鞘姓?。而其中又可以分為兩類：一類是蕪湖、佛山、成都等城市的松?dòng)政策，這類城市均出現(xiàn)了政策出臺(tái)幾天后就被擱淺：2011年10月11日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)問題的通知》本市戶籍居民家庭在現(xiàn)行限購(gòu)政策和住房套數(shù)的基礎(chǔ)上，允許增購(gòu)一套7500元/平方米以下的住房”，當(dāng)日晚間，該局網(wǎng)站便對(duì)外表示《通知》暫緩執(zhí)行;2011年11月，成都市房管局宣布，將放松對(duì)購(gòu)房者的資格審查，欲僅在房產(chǎn)證登記發(fā)放時(shí)核查購(gòu)房者資格;2012年初，上海解讀限購(gòu)?fù)獾厝顺钟芯幼∽C3年可買二套。

　　在筆者看來(lái)，與佛山、成都松綁限購(gòu)、蕪湖減稅不一樣的是，北京、天津、武漢、廈門、上海等幾個(gè)城市都屬于嚴(yán)格限購(gòu)城市，購(gòu)房者絕大部分為自住需求，以北京為例，90%以上為第一套房自住剛需，在目前情況下，減稅可以保證剛需購(gòu)房者享受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果。對(duì)于目前市場(chǎng)來(lái)說調(diào)控政策更加人性化關(guān)注細(xì)節(jié)，保障了自住需求的基本居住需求的調(diào)控政策，執(zhí)行的時(shí)間可能會(huì)更長(zhǎng)。

　　從最近出現(xiàn)的10幾個(gè)城市試水調(diào)控政策微調(diào)可以看出，限購(gòu)限貸的收緊大前提依然不會(huì)改變，但是在這種情況下，針對(duì)首套自住的松動(dòng)不僅是情理之中也是樓市發(fā)展的必須。只要限購(gòu)、限貸的前提不松動(dòng)，只針對(duì)首套房、自住房的政策松動(dòng)并未觸及政策紅線，北京等城市的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整就是減輕了自住購(gòu)房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

　　調(diào)控樓市的目的也是回歸合理，而不是完全遏制樓市的發(fā)展。而目前購(gòu)房者及樓市更期待銀行信貸在繼續(xù)停止三套及以上貸款、維持第二套房貸高利率的基礎(chǔ)上，對(duì)首套房剛需能夠定向?qū)捤山档屠?，避免樓市調(diào)控效果完全歸結(jié)為銀行利潤(rùn)。

　　從實(shí)際效果來(lái)看，這個(gè)稅費(fèi)調(diào)整對(duì)成交量并沒有多少促進(jìn)作用，以北京為例最近2個(gè)月成交量依然維持低迷。其他調(diào)整的城市也未出現(xiàn)成交上漲。市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整周期。（文/坤 略）