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　　進(jìn)入12月，樓市吹響了終場(chǎng)哨聲?；仡欉@一年的“賽事”，從春節(jié)期間的“零成交”到“紅五月”的復(fù)蘇回暖，再到如今的年底翹尾，兩年多的調(diào)控下來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上每一個(gè)人的心態(tài)都發(fā)生著奇妙的變化，樓市也走入新的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

　　央行降息、首次購(gòu)房利率優(yōu)惠讓不少剛需購(gòu)房者察覺(jué)到“出手”的信號(hào)，而樓盤(pán)熱銷(xiāo)、房?jī)r(jià)上漲等諸多跡象表明，市場(chǎng)堅(jiān)冰似乎正逐漸消融。經(jīng)歷了從“冷”到“熱”的巨大轉(zhuǎn)變，“回暖”、“以?xún)r(jià)換量”、“淡季不淡”等關(guān)鍵詞充斥了2012年的樓市。與此同時(shí)，一場(chǎng)更激烈、更微妙的心理戰(zhàn)再次拉開(kāi)……

　　●政策篇

　　“微調(diào)”試探調(diào)控底線(xiàn)

　　中國(guó)的樓市，特別是政策嚴(yán)控下的樓市，中央與地方政策之間的博弈似乎一直都沒(méi)停止過(guò)。2011年初中央提出“新國(guó)八條”，各級(jí)地方政府紛紛響應(yīng)，可一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題，地方政策又馬上開(kāi)始不斷地微調(diào)試探。據(jù)了解，自2011年下半年以來(lái)，北京、上海、杭州等33個(gè)城市出臺(tái)了樓市微調(diào)政策，微調(diào)內(nèi)容涉及限購(gòu)政策、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼等。除蕪湖、佛山、成都等觸碰限購(gòu)紅線(xiàn)被叫停外，其他政策基本得到默許。記者盤(pán)點(diǎn)了對(duì)樓市影響較大的政策。

　　【山東修改“強(qiáng)制拆遷”規(guī)定】2月13日，《山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》修改了有關(guān)“強(qiáng)制拆遷”的規(guī)定，明確提出“政府申請(qǐng)，法院執(zhí)行”，限制了城管、開(kāi)發(fā)商、拆建機(jī)構(gòu)等拆遷方權(quán)力，避免出現(xiàn)非法拆遷。這一規(guī)定的修改明確了政府是征收補(bǔ)償?shù)闹黧w，強(qiáng)制拆遷的程序必須是“政府申請(qǐng)，法院執(zhí)行”，這也意味著非法“強(qiáng)拆”成為過(guò)去時(shí)。

　　【清理小產(chǎn)權(quán)房全國(guó)試點(diǎn)】2012年，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的消息不絕于耳，2月16日召開(kāi)的“全國(guó)推進(jìn)構(gòu)建國(guó)土資源執(zhí)法監(jiān)管共同責(zé)任機(jī)制座談會(huì)”上，國(guó)家土地執(zhí)法監(jiān)察局局長(zhǎng)李建勤表示，今年全國(guó)將開(kāi)始選擇試點(diǎn)城市，從此，飽受爭(zhēng)議的小產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)清理掀開(kāi)大幕。

　　【40個(gè)城市聯(lián)網(wǎng)個(gè)人住房信息】今年3月份“兩會(huì)”期間，國(guó)務(wù)院和住建部要求：40個(gè)重點(diǎn)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)要實(shí)現(xiàn)與住建部聯(lián)網(wǎng)。據(jù)了解，截至6月30日，全國(guó)40個(gè)城市個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)工作已經(jīng)達(dá)標(biāo)，而濟(jì)南是全國(guó)40個(gè)大中城市中率先完成個(gè)人住房信息系統(tǒng)與住建部數(shù)據(jù)庫(kù)聯(lián)網(wǎng)工作的。

　　【禁墅令】今年2月，國(guó)土資源部發(fā)布了《2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》?！锻ㄖ分赋觯衲陮?yán)格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類(lèi)用地。6月18日，國(guó)土部網(wǎng)站公告消息《最新限制和禁止用地項(xiàng)目目錄》發(fā)布，明確限定住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0，別墅類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目首次列入最新頒布實(shí)施的限制、禁止用地項(xiàng)目目錄，從操作層面進(jìn)一步將別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目擋在了“閘門(mén)”外。

　　【山東欲試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售】山東省副省長(zhǎng)夏耕在8月份的一次工作會(huì)上表示，自9月1日起，凡不實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品住房項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證書(shū)。同時(shí)，山東省將選擇有條件的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)。

　　【住房公積金政策調(diào)整】9月26日，濟(jì)南住房公積金管理中心出臺(tái)新規(guī)，自10月8日起，市區(qū)個(gè)人申請(qǐng)住房公積金貸款的最高可貸款額度為25萬(wàn)，90平方米以下首套房公積金貸款首付比例由30%降至20%。12月18日，濟(jì)南住房公積金管理中心又發(fā)布《個(gè)人住房公積金貸款操作規(guī)范》，明確指出省內(nèi)其他城市的公積金也可在濟(jì)南貸款買(mǎi)房。

　　【房產(chǎn)稅要逐步在全國(guó)推開(kāi)】11月21日，財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人在其署名文章中表示，要統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)改革，逐步改變目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有環(huán)節(jié)各類(lèi)收費(fèi)和稅收并存的狀況。認(rèn)真總結(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，研究逐步在全國(guó)推開(kāi)，同時(shí)積極推進(jìn)單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅改革。與此同時(shí)，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康日前表示，目前擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的改革方向已被鎖定。這意味著，決策層對(duì)房產(chǎn)稅征逐漸達(dá)成一致。

　　市場(chǎng)篇●

　　“剛需”支撐交易市場(chǎng)

　　2012年的濟(jì)南樓市，無(wú)論是價(jià)格還是成交量，都呈現(xiàn)上揚(yáng)的趨勢(shì)。雖然由于網(wǎng)絡(luò)備案數(shù)據(jù)存在一定的滯后性而導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)“旺季不旺、淡季不淡”的局面，但總體來(lái)看，樓市在穩(wěn)步向前發(fā)展。

　　從供求情況看，樓市保持了供需兩旺的態(tài)勢(shì)，成交率迅速提高，月度成交量目前已經(jīng)超過(guò)月度新增供應(yīng)量，開(kāi)發(fā)商存量房源持續(xù)降低。世聯(lián)怡高統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年僅前11個(gè)月，新建商品房市場(chǎng)上普通住宅就已經(jīng)成交了28083套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)去年全年的成交量，其中，11月住宅市場(chǎng)共成交4364套，同比增加3627套，創(chuàng)了調(diào)控以來(lái)的新高。

　　與前一年的成交數(shù)據(jù)相對(duì)比，2011年整體成交量保持在每月1900套左右，國(guó)家宏觀調(diào)控效果明顯，2012年則如此前所說(shuō)“旺季不旺、淡季不淡”，在“金九銀十”未取得理想的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的同時(shí)，11月份創(chuàng)造了全年成交量之最。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，經(jīng)歷了博弈、調(diào)整、回暖、翹尾，2012年的樓市已逐漸步入平穩(wěn)發(fā)展的旅程。樓盤(pán)價(jià)格的穩(wěn)定和推盤(pán)數(shù)量的攀升造就了成交量的上漲，尤其下半年，開(kāi)發(fā)企業(yè)保持著較高的推盤(pán)力度，一些持觀望態(tài)度的剛需購(gòu)房者也陸續(xù)入市，加上明年樓市走向的不確定性，使得眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)在傳統(tǒng)的供求淡季，依舊保持較高的推盤(pán)力度，因此市場(chǎng)呈現(xiàn)一波成交上揚(yáng)的行情。濟(jì)南中鐵置業(yè)營(yíng)銷(xiāo)部部長(zhǎng)朱鵬在微博中表示，現(xiàn)階段濟(jì)南房?jī)r(jià)的升幅比較小、比較穩(wěn)定，說(shuō)明濟(jì)南市場(chǎng)已經(jīng)走向一個(gè)良性的循環(huán)中。在2013年的市場(chǎng)狀態(tài)下，大盤(pán)的市場(chǎng)份額可能會(huì)有增無(wú)減，或者會(huì)大幅度增加。

　　土地篇●

　　西部新城成開(kāi)發(fā)熱土

　　走過(guò)了跌宕起伏、精彩紛呈的一段路程，與樓市密切相關(guān)的土地，也迎來(lái)年終盤(pán)點(diǎn)的時(shí)刻。與全國(guó)土地市場(chǎng)相比，濟(jì)南的土地市場(chǎng)表現(xiàn)可謂平穩(wěn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年土地供應(yīng)面積為588萬(wàn)平方米，總建筑面積為2586萬(wàn)平方米，同比上漲了31.5%和47.8%。其中，居住用地供應(yīng)63宗，供應(yīng)面積433萬(wàn)平方米;商服用地供應(yīng)48宗，供應(yīng)面積為155萬(wàn)平方米。

　　從供應(yīng)情況來(lái)看，截至目前，濟(jì)南市居住及商服用地供應(yīng)量為111宗。其中，1月供應(yīng)量為零，2月供應(yīng)量為27宗，3月—5月持續(xù)回落，而后便趨于平穩(wěn)，除10月供應(yīng)3宗土地外，其他月份供應(yīng)量均在10宗左右。從土地位置來(lái)看，西部新城成為今年的開(kāi)發(fā)熱土。111宗土地中，槐蔭區(qū)占到57宗，土地面積達(dá)222萬(wàn)平方米，占土地供應(yīng)總面積的37.8%，其中52宗位于濟(jì)南西站片區(qū)，面積為206萬(wàn)平方米。成交金額，與去年相比，也出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，達(dá)到323.3億元。