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    我們看地產(chǎn)如同看一個(gè)人，今年的地產(chǎn)是市場(chǎng)化的地產(chǎn)，應(yīng)該說(shuō)我們進(jìn)入了根本的轉(zhuǎn)折時(shí)期，這個(gè)轉(zhuǎn)折時(shí)期是什么呢？就是完成了一個(gè)青春期的變化。大家知道一個(gè)孩子在青春期之前只是肉體，幾乎沒(méi)有性別，走錯(cuò)了衛(wèi)生間和澡堂子也沒(méi)人怪他，但是青春期后再走錯(cuò)就是流氓。今天我們提到房地產(chǎn)是青春期之后的房地產(chǎn)，青春期前的地產(chǎn)，住宅等于房地產(chǎn)，當(dāng)時(shí)每年五萬(wàn)億的銷售，80%以上是住宅，不分住宅和商業(yè)。

    從今年開始大家發(fā)現(xiàn)很多房地產(chǎn)公司都有一點(diǎn)變化，萬(wàn)科一年多前叫“房地產(chǎn)的領(lǐng)跑企業(yè)”，現(xiàn)在叫“全球最大的住宅公司”，發(fā)現(xiàn)沒(méi)有？他說(shuō)清楚了，我專做住宅。王健林的遠(yuǎn)大也講清楚了，是最大的商用不動(dòng)產(chǎn)公司。大家注意到今年開始不一樣了，我們的市場(chǎng)已經(jīng)變成了真正成熟的市場(chǎng)。明年、后年我們?cè)僬務(wù)摰禺a(chǎn)的時(shí)候，一定是住宅和商用分開講，不是籠統(tǒng)講。

    住宅這件事情非常有意思，大家最關(guān)心的仍然是價(jià)格，想預(yù)知波動(dòng)和未來(lái)走向。我告訴大家，這件事情就像找媳婦過(guò)日子，像愛情，短期靠機(jī)遇、靠緣分，中期靠體制，長(zhǎng)期靠人口。短期靠緣分是你在哪兒上學(xué)，和誰(shuí)是發(fā)小這樣的事情，這屬于短期，每家公司，每個(gè)城市，每個(gè)產(chǎn)品的價(jià)格短期就是靠機(jī)遇，中期靠體制。什么體制呢？假定現(xiàn)在還是文革，還是上山下鄉(xiāng)，還是插隊(duì)，還有戰(zhàn)爭(zhēng)，大家知道那是制度問(wèn)題，比如說(shuō)任志強(qiáng)前兩天演的插隊(duì)上山下鄉(xiāng)的片子，你在那個(gè)時(shí)候要認(rèn)識(shí)海歸是不可能的。比如說(shuō)我看一個(gè)地區(qū)男女比例差距非常大，注定了每個(gè)人娶媳婦兒不同。在房地產(chǎn)住宅領(lǐng)域短期靠政策，中期靠體制，長(zhǎng)期靠城市化，靠規(guī)律，靠人口結(jié)構(gòu)。

    我們現(xiàn)在住宅這部分短期政策非常簡(jiǎn)單，就是兩限，打壓投機(jī)、投資，這就是短期，中期靠體制，什么體制呢？住宅的體制無(wú)非三種，全世界解決住宅問(wèn)題。第一種美國(guó)的體制靠市場(chǎng)解決，靠供求關(guān)系解決，不管富人、窮人都這么解決。

    第二、德國(guó)的方式，把住宅作為一種福利，甚至是公共產(chǎn)品，就是一個(gè)人一輩子只有一個(gè)產(chǎn)權(quán)，只有一套房，然后鼓勵(lì)你租，不鼓勵(lì)你買，也不鼓勵(lì)你炒，如果你炒賣房產(chǎn)賺錢太多有可能坐牢，所以德國(guó)一直是全球最大的經(jīng)濟(jì)體之一，排在第二、第三，但是它沒(méi)有最大的房地產(chǎn)公司，因?yàn)樗蛔尫康禺a(chǎn)住宅變成普通商品、投資品，不讓它成長(zhǎng)，把它變成日常生活的必需品，一個(gè)保障性的福利性產(chǎn)品。所以德國(guó)50%的人都是租房住，這就是一種體制。

    第三、新加坡的辦法，20%靠市場(chǎng)解決，80%靠政府保障，中國(guó)的中期取決于在三種制度中選一種，無(wú)論選哪一種，大概要十年才初見成效，二十年見到結(jié)果，現(xiàn)在看比較多的可能選新加坡的模式。長(zhǎng)期預(yù)測(cè)要看城鎮(zhèn)化、人口。長(zhǎng)期反而比較簡(jiǎn)單，當(dāng)你GDP過(guò)了八千美金，舊房、新房的交易量是1：1以后，城市化超過(guò)到70%，這些指標(biāo)都具備以后，住宅的絕對(duì)供應(yīng)量一定是下降的，中國(guó)的人口將呈倒金字塔，一個(gè)小夫妻養(yǎng)六個(gè)老人，最終十五、二十年以后，房?jī)r(jià)統(tǒng)統(tǒng)都要下來(lái)，那個(gè)時(shí)候不管誰(shuí)當(dāng)總理都不用操心。

    問(wèn)題是什么是短期，什么是中期，什么是長(zhǎng)期？嬰兒的短期是一泡尿的功夫，你稍不留神他就哭了，兒童的長(zhǎng)期按天算的，少年的長(zhǎng)期按月算的，青年的長(zhǎng)期按年算的，中年的長(zhǎng)期按十年算的，鄧小平老年的時(shí)候講五十年不變，所以今天跟大家講短期、中期、長(zhǎng)期是有具體數(shù)字的，短期1-2年，中期5-10年，長(zhǎng)期15-20年，這就是我今天的年齡告訴大家的短期、中期、長(zhǎng)期。

    今年是中國(guó)商用不動(dòng)產(chǎn)元年

    非住宅這邊，商用不動(dòng)產(chǎn)在今年非常重要，應(yīng)該算作是中國(guó)商用不動(dòng)產(chǎn)的元年，是真正開始起步的最重要的一年，今后商用不動(dòng)產(chǎn)怎么辦？從三個(gè)階段一個(gè)方向發(fā)展，所謂三個(gè)階段第一個(gè)階段是轉(zhuǎn)型模式以售養(yǎng)租階段，我們有點(diǎn)像萬(wàn)達(dá)，不斷的銷售房地產(chǎn)支持一部分租賃，這叫以售養(yǎng)租階段。

    第二個(gè)階段就是進(jìn)入到我們講的美國(guó)模式，以經(jīng)營(yíng)為核心帶動(dòng)開發(fā)的模式，財(cái)務(wù)安排自然有不同，第一種模式剛才講經(jīng)營(yíng)階段有兩套錢能做，第二階段要四到五套資金才能做。

    第三個(gè)階段叫經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)圍繞經(jīng)營(yíng)性產(chǎn)品發(fā)展，所以叫三個(gè)階段一個(gè)方向，所有的價(jià)值鏈由制造業(yè)向服務(wù)業(yè)提升，這就是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的基本走向。我們今天中國(guó)10個(gè)城市超過(guò)一萬(wàn)美金，所以商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)在GDP15000美金之前主要是以售養(yǎng)租模式。少數(shù)企業(yè)在尖端的產(chǎn)品上開始用美國(guó)模式做，更少數(shù)企業(yè)開始嘗試圍繞著金融和不動(dòng)產(chǎn)的結(jié)合，用高收益、高質(zhì)量的投資型物業(yè)和現(xiàn)在的金融融資結(jié)合起來(lái)。目前中國(guó)一點(diǎn)都不缺錢，商用不動(dòng)產(chǎn)目前在市場(chǎng)上有的錢至少兩萬(wàn)億，信托一萬(wàn)億，保險(xiǎn)一萬(wàn)億，在這個(gè)領(lǐng)域缺的是手藝、專業(yè)、信用、誠(chéng)信，具備這些你才可以用這兩萬(wàn)億的錢，你不僅要會(huì)干手藝活，還要會(huì)干力氣活。

    總之在今天，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)在住宅完成了青春期，而商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)剛開始了它的生命旅程，對(duì)我們來(lái)說(shuō)值得慶幸，因?yàn)槲覀儾皇腔ヂ?lián)網(wǎng)領(lǐng)域，大家知道在互聯(lián)網(wǎng)可能一天之內(nèi)就死去，在住宅行業(yè)、商用行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)，活不容易，賴死也不容易，我們必須堅(jiān)持，只要中國(guó)城鎮(zhèn)化的前景非常確定，只要中國(guó)人還在呼吸，只要我們還要結(jié)婚、娶媳婦兒、生孩子，只要我們都還是中國(guó)人，我們的房地產(chǎn)就一定會(huì)活著，而且越活越好。